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中意黄建英:部分房东急售降价 价格是成交最大难点

2018-11-29 来源:莆ca88亚洲城app 用手机看

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  编者按:提起今年莆田楼市,不免想唱一首《凉凉》,自今年7月莆田精准调控以来,为了践行三年限价目标,从土地供应到楼盘销售基本上采取“限价”的模式,从供需两旺到供应失衡,莆田楼市由此降温明显。如果说土地市场是楼市的风向标,那么二手房便是楼市的验金石,作为搭建房东和购房者最直接的桥梁,中介从业人员最知楼市的冷暖,本期专访莆田中意房产黄建英,以她近十年的从业经验和过硬的专业知识为我们解析楼市,展望未来楼市走向。

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  莆ca88亚洲城app:从事二手房多长时间,为何会选择中介这个行业,平时的工作内容是什么,工作中经常会遇到什么样问题和困扰?

  黄建英:你想成为什么样的人,决定你将是什么样的人。从事二手房中介之前,我也是做珠宝销售行业的,一直觉得销售是个灵活且极具挑战性的行业,在接触形形色色的人群同时,不断的突破自我,提升自己。2011年选择中意,从事二手房销售行业,对于我而言是一个全新的开始,虽同为销售,但是行业不一样,一切都是重新学习。7、8年的二手房从业经历,基本上参与到莆田楼市黄金十年,见证了莆田房价的跌宕起伏,而这么多年的最大感触就是房价真的涨太快了,从最初城东浅水湾陶源3000多元/㎡到现在二手房卖到1.6-1.7万元/㎡,房价像跳级一样,一级一级的往上涨。

  二手房中介的平时工作和售楼部置业顾问差不多,只是我们比他们多了找房源、带客户看房这些步骤,大体的步骤说起来简单,但是细分下来却很繁琐,不同于一手房单一的房源,二手房房源种类繁多,分布比较散,怎么样的房源匹配客户的需求,涉及到地段、面积、价格、配套等方方面面,并且还要跟不同的小区、物业、业主打交道,而这也是工作中最大的问题。目前而言,工作最大的困扰是成交价格,当下的莆田楼市正处在观望期,房东和客户在价格上处于拉锯战的状态,谁都不肯再让一步,因此导致中介比较为难。

  莆ca88亚洲城app:今年以来,包括土地市场、一手房市场到处都透着凉意,二手房市场的处境如何?成交量、价格上有哪些变化?

  黄建英:二手房作为一手房试金石,最能反馈市场的冷暖。今年以来,莆田不管是一手房还是二手房成交量都有不同程度的下滑,近期更有城北多个楼盘不同程度的降价促销,二手房近段时间也处在成交低迷期,具体表现在房东主动降价导致心理落差比较大,而客户却不买账继续砍价。如西湖小区有套181平的房子,因为本身地段好、环境好、划片麟峰小学,因此房东的期望值也比较高,去年原本挂1万元/㎡左右的价格,今年主动降价8000多元/㎡诚意出售,客户却无法接受这个价格,认为房价还有下降的空间,抱着一次性砍到底的心态,将房价砍价至7500元/㎡,虽然总价只差9万多,但是房东已经主动降价30-40万元,这中间的心理落差导致房东无法再接受低价。

  总结今年二手房的变化,量价齐跌!主要在于房东前期对房价期望值过高,在经过将近一年的市场检验之后,房东了解了楼市行情,也认清了事实,不再抱着价格不松手,在买卖过程中议价空间变大,甚至有些急卖的房东主动降价出售。即便如此,今年二手房成交量却一降再降,金九银十甚至临界“冰点”,但这仅仅是短期内观望所致,买卖市场需求存在一定的量,观望到一定程度需要一个突破口,市场回暖是迟早的事,而这一过程,也是中介大洗牌的过程,有实力的中介逆流而上,没有实力的小中介则会退出这个博弈的舞台。

  莆ca88亚洲城app:今年莆田各区域的二手房各有什么表现,哪一类的房源更受购房者青睐,学区房是否还延续以往的火热?

  黄建英:近年来,随着莆田城区的发展,各新建楼盘陆续交房入住,二手房的空间也越来越大,一些出证且满两年的次新房最受市场欢迎,价格也是最高的,而这类别的房源集中在城东和城南部分楼盘,城东作为比较早拓荒的楼盘,目前区域内分布着皇庭骏景、荔能华景城、浅水湾陶源、左岸蓝湾、保利香槟国际等多个品质小区;城南也是二手房供应量比较多的区域,区域内正荣财富中心、富邦学苑、骏隆水木春华、正荣御品兰湾等是二手房主要成交的楼盘;城北虽然拓荒也比较早,但是却是这两年才开始有成片的楼盘开盘,目前都是在建的新盘,一些交房不久的楼盘如联发君悦首府则因为待证,因此成交量也不多。总体来说二手房比较多的除了城东、城南以外,还有玉湖片区的房源,今年房东价格上也会有所下滑。

  与其他二手房情况截然不同,学区房价格反而只涨不跌,甚至出现部分学区房突破历史高价,这其中不乏一些炒房客,在投资环境受限的情况下,炒房客急需找到其他的途径实现财富的快速增值,而学区房无疑成为他们的目标,他们的阵地转移也进一步推动学区房价格的水涨船高。如划片实小16㎡柴火间50万元成交,38㎡62万元成交,金鼎广场小面积二手房甚至达3万元/㎡,更别提正荣御品世家3万元/㎡甚至更高的价格,即便是这样也是一房难求。

  莆ca88亚洲城app:随着品牌房企的大量进驻,品质楼盘代代更新,在品质楼盘时代背景下,哪些楼盘的升值空间比较大,购房者在买房的时候应该从哪些方面考量?

  黄建英:随着越来越多的大房企进驻莆田,莆田整个居住品质也得到了质的提升。近年来,一些品质楼盘也开始进入二手房市场,凭借着品牌房企的硬实力,这些二手房卖高价也有人愿意为之买单!如正荣财富中心的二手房,价格一直都居高位,它凭借的就是自身的品牌影响力、小区的绿化环境、麟峰小学木兰分校,更有家门口的商业综合体,这是很多楼盘无法媲美的,因此它的价格也是比较坚挺。

  其他周边的楼盘,虽然房东刚挂出来的时候对房价期望值比较高,以这些新出的高端楼盘房价作为标准界定自己的房源价格,但是在经过一段时间的市场验证以及客户的接受度摸底之后,他们逐渐认清市场,自己的小区虽然地段上跟高端楼盘差不多,但是品质上却相对比较落后,无法以高端楼盘的价格来标榜自身。而跨区域的话,更加没有对比性,毕竟区域不同,需求的客群也有差别。

  因为购房者在买房的时候,首先要考虑的便是品牌,品质好的楼盘,不仅能经得住市场的考验,在升值上也存在比较大的空间,正所谓“是骡子是马,牵出来溜溜就知道”,不在市场在走一圈,你无法预知自己房子的真正价值,如果你还不明白怎样的房子最保值,可以多去二手房了解。

  莆ca88亚洲城app:第四季度莆田土地供应频繁,荔浦地块限价、黄石物流园地限价,似乎限价已经成为未来土拍的主旋律,土地限价对于未来莆田房价影响几何?二手房市场未来走势如何?

  黄建英:土地限价对于市场的影响力其实不会立竿见影,特别是建发荔浦地块限均价在12000元/㎡,很多客户会以此为衡量的标准,觉得目前房价过高,现有的房源得降到这样的水平才算正常。虽然从目前来说土拍限价对于二手房市场有一定的影响,但这样的影响只是短期内,土拍限价虽然让刚需看到了希望,但是也让刚需多了一丝的忧虑,等不等是个问题,等的话起码要有1、2年的心里准备,手握60-70万元等限价楼盘,而这中间的时间差和损失的利息听起来也没有那么划算,除非你找到其他的渠道先投资这笔钱;等不了的刚需如果此时出手的话,深怕房价继续下跌,这恐怕也是当下购房最担心的一点。

  即便如此,二手房依然是未来的主要市场,目前限价的地块分布的都是城区外围区域,选择空间并不大,二手房的优势可见一斑,各种类型,各种地段的房源供君选择,主要在于价格方面,一般的人在价格上合适都会选择出手。

  莆ca88亚洲城app:对于莆田而言,购房者之间的贫富差距从买房这件事上可以窥见,有人一掷千金,有人囊肿羞涩,对于纯刚需资金有限的群体,在买房的时候他们最怕什么?年底是否会出现房东抛售的情况?

  黄建英:目前来说,正因为目前整个市场处于观望阶段,对于购房者而言,最怕的当属于当下出手之后未来房价会继续下滑,那么辛苦的钱就打水漂了。不过目前二手房也稳定在一定的区域,高端一点的有价无市,房东坚挺不让价,差不多一点的维持在1.6-1.7万元/㎡左右,急售一点的会在此基础上下调个1000元/㎡左右。对于刚需而言,年底可能是淘房的好时机,不排除部分房东急售抛售的情况,这是往年的惯例。

  懂得把握时机的人,率先一步成功,同样,懂得在琳琅满目的二手房市场找到适合自己的房子,同样也是一种成功,这种成功,不仅需要眼光,更需要破釜沉舟的勇气。当下的二手房已经在释放一些利好的消息,1.4-1.5万元/㎡的高层住宅,这样的价格如果还不懂的把握的话,那么未来可能留给刚需的机会将越来越少。

  不同于一手房有指向性的选择,二手房信息太过于繁多,如何才能在万千房源中找到合适的自己的?别急,黄建英为大家罗列了门店部分热门的二手房源信息,看看有没有合适你的房源,如果想要了解更多,可以致电相关房源负责人咨询哦!


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